安信国际:碧桂园服务现在标价17港元 首予买入评级
发布时间:2018-12-06

  资金门坎。除了基本的物业管理服务外,为挑高用家体验及减矮管理营运成本,公司会投入资源发展自动化智能技术,及其他添值服务。拥有周围效答的龙头物管商在相对成本(每单位管理面积对发展投入资源)较矮。

  集团背景。吾们认为集团背景是走业门坎的最主要来源之一,眼前在港上市的物管公司大片面都是从集团内的房地产发展及出售平台平分拆出来,受惠于上下游一体的上风,下游物管平台能够优先从集团内选择取物业项现在,在取得新项现在上成天然壁垒。集团出售周围愈大,上风就愈清晰。碧桂园2017年及2018年首三季度的出售总额与出售面积别离是5,500亿元及5,520亿元,与6,020万平方米及5,870万平方米,为全国出售排名最高的发展商。截至2018年6月,碧桂园集团的总土储面积约3.6亿平方米,挨近2000个项现在分布在全国各地。行为全国最大发展商同系之物管公司,碧桂园服务项现在来源裕如之比较上风无庸置疑。

  另一方面,城镇居民人均消耗性支出开支由2010年约13,500元,以复相符年添长率9%上升至2017年约24,500元。消耗性开支添速慢于收入,而贮备比率一向升迁,由2010年的30%升迁至2017年33%,2018年首三季度更升至36%(同比升迁1个百分点),贮备比率远高于其他发达国家。在国家发展内需及改善性消耗性的大趋势之下,吾们认为居民用于居住改善的开支比例会逐步升迁,并挑高对高素质服务之需求。在这背景下,碧桂园服务行为龙头企业,在资产上会有比较上风去开发其他添值服务,成为永远发展的添长动力之一。

  2.走业短期动力,强劲的商品房出售

  碧桂园服务(06098)是国内领先的住宅物业管理服务商之一,在百强企业中的综相符实力排名第三,在管收费面积约1.4亿平方米,已签约之存量面积约2.5亿平方米,展望在异日三年陆逐交付,总收入年复相符添长率约45%。公司现价约26倍2019年市盈率,固然高于其他物管公司,但考虑其拥有壮大的存量面积以撑持异日添长,添上相关方碧桂园集团全国第一的出售周围,盈余能见度高,吾们给予公司现在标价17港币,相等于1倍2019-20年的市盈率相对盈余添长比率,首予“买入”评级。

  碧桂园服务是国内领先的住宅物业管理服务商之一,在中指院的2018年中国物业服务百强企业中的综相符实力排名第三。公司在2018年6月从碧桂园控股(2007HK)平分拆出来,以介绍型式自力上市。那时每持有8.7股碧桂园控股股份可获派1股碧桂园服务股份。分拆后碧桂园服务不再是碧桂园控股的附属公司,固然异国从属相关,但控股股东同为杨氏家族,而公司的在管物业主要来自于碧桂园集团(包括碧桂园控股的附属公司、相符营企业或联营公司自力开发、或与其他第三方共同发展的物业开发项现在),占收费管理面积90%以上。吾们认为碧桂园服务在可见异日照样会以服务碧桂园集团。

  根据中指院的数据截至2017岁暮,按收费管理面积计算,碧桂园服务的在管收费面积占中国物业管理公司市场份额的约0.6%,代外公司异日添长空间照样壮大。

  国务院近日印发《国税地税征管体制改革方案》,清晰从2019年1月1日首,将各项社保费交由税务部分同一征收。外示企业以前听命社保缴费下限申报和缴纳的,在明年首都要按员工实际工资来缴纳五险一金。对于人力浓密物的走业,如物业管理都有较直接的影响。固然碧桂园服务约70%的营运成本(直接服务成本、出售及营销开支、及走政开支)为雇员福利费用(2017年约17.6亿元),但受影响的主要是工资较高的员工,而员工社会保险开支只占总雇员福利费用的5%(2017年约9,000万元),吾们推想影响有限,大约相等于净利率约1-2个百分点。

  通知提要

  碧桂园服务,按中指院做的综相符实力排名,从2015年排名第九,升至2018年排名第三。此外,公司每项在管物业的平均收费管理面积约为279,000平方米,远高于物业服务百强企业的走业平均程度仅178,000平方米,外示公司在管理大型屋苑项现在标经验雄厚。

  走业短期而言,物管走业受惠以前几年内房的高速添长。中国商品房出售在2014年矮位回升,出售面积从12亿平方米,上升至2017年的17亿平方米,年复相符添长率12%。考虑到从出售至交付清淡有两到三年的时间差,内房强劲出售将在异日数年在物管走业之添长中逐步表现出来。而通以前存货周期后,新开工面积亦在2018年有所回升,新开工面积对出售面积的比率亦徐徐回升,预期将不息声援物管走业的添长。

  人力成本上升,不幸因素。从2019年1月1日首,各项社保费交由税务部分同一征收。外示企业以前听命社保缴费下限申报和缴纳的,在明年首都要按员工实际工资来缴纳五险一金。公司三分之二的服务成本为员工支出开支,展望集体服务成本会升迁,异日公司会透过挑高新盘管理费及添速发展添值服务来冲淡人力资源成本的上升。

  6.走业难关,人造成本上升,一波裁汰潮

  大量存量面积,盈余能见度高。碧桂园服务是国内领先的住宅物业管理服务商之一,在中指院的2018年中国物业服务百强企业中的综相符实力排名第三,是在港上市盈余周围最高的物管公司。截至2018年6月,在管收费面积约1.4亿平方米,已签约之存量面积约2.5亿平方米,展望在异日三年陆逐交付,总收入年复相符添长率约45%。公司超过90%的收费管理面积来自碧桂园集团(包括相符联营公司),碧桂园截至2018年6月的总土储面积约3.6亿平方米,壮大的储量面积挑高盈余能见度。

  物业管理走业,顾名思义就是为不动产产业(住宅、办公楼、商业等)挑供服务的走业,是房地产产业链中的下游子走业。清淡标准的物业管理服务包括保安、保洁、园艺、物业补缀及保养服务,挑供物业管理的公司会就该等服务向在管物业的住户及业主或房地产开发商收取服务费。

  7.危中带机,添速走业升级,发展社区经济圈

  国企把“三供一业”别离移交是对企业减轻义务的主要走动之一,期待把资源荟萃主业,实现高质量发展的内生必要。是国企深化改革须实走的政治义务,对改善民生、维护职工群多相符法权好、以至永远益处的保障有极大的推行为用。2017年以来,不少国企如中石化、中铁建等已进入“三供一业”别离移交的过程,在国家推动下添快做事推进,实现国务院国资委请求的阶段性现在标,当局亦从政策、资金声援,与对口专科化公司对接等方面挑供了基本撑持。碧桂园为中国房产发展龙头,在争夺国企别离移交项现在上拥有比较上风。固然从国企别离出的项现在在基本物管之利润率或矮于眼前公司在商品房管理之物业项现在标利润,但吾们认为吸纳三供一业别离项现在可为公司扩大用户群,以发展其他周边营业的周围上首推行为用,是异日添长动力之一。

  考虑到碧桂园服务预期的迅速添长,添上添值服务在壮大住户群的上风下将成异日添长动力,吾们给予公司现在标价每股港币17.0元,相等于1倍2019年的市盈率相对盈余添长比率(PEG),首予“买入”评级。

  4.走业整相符,势在必走

  以物业管理周围来说,公司于2018年全国排名第四。截至2016岁暮之相符同管理总面积所遮盖的中国城市数现在而言,全国排名第二,为中国龙头物管企业之一。公司在管面积以年复相符添长率33%从2015岁暮约7,000万平方米,上升至2017岁暮约1.23亿平方米,其添速高于物业服务百强企业的走业平均程度的约6%。逆映公司在中国物业管理走业高度松散的环境下,受惠走业整相符,有利如碧桂园服务般的龙头企业添长。

  10.预期添长强劲,估值溢价相符理

  人力成本上升对公司以至整个物管走业都有负面影响,这是公司在短期的最大不幸因素。碧桂园服务会透过挑高新盘管理费及添速发展添值服务来冲淡人力资源成本的上升。公司眼前的社区添值服务,主要包括:家居生活服务,例如购物配相符、家政、绿化、园艺、拎包入住及其他定驯服务,同时亦会挑供房地产经纪服务,及公共区域添值服务等。吾们认为在这一个危险中,一些中幼型型以挑供传统浅易物管服务的供答商之影响会较大,在匮乏较高利润之添值服务的开发能力下,添上成本上升导致利润喜欢压,进一步造就具新营业开发能力的龙头企业整相符走业的机会。

  碧桂园服务在全国各地管理项现在超过530个,服务业主100万户。另外已签未转化项现在共有约670个,会于异日数年陆逐转正并投入服务。壮大的业主群为公司发展社区添值服务上殿定上风。社区添值服务是公司三大营业板块(物业管理服务、非业主添值服务、及社区添值服务)中添长速度最快的。

  此外,随着新房均价不息上升,添上财富效答下增补的改善性住房需求上升,业主对物业管理以至添值服务的需求亦随之然增补。对此有助物管业管理费用调升,从而令收入及盈余挑高。中国房价集体从2014年约6,300元/每平米,增补至2018年首三季约8,700元/每平米。添幅之壮大有助添强物管业在异日挑价的动力。

  公司2018上半年收入同比添长42.5%,毛利率同比上升4.6个百分点至39%,净利润同比添长133%至4.7亿元。盈余能力上升主要因为是高单价项如现代效转化所至。中永远而言会受惠项现在周围效答,新盘前期投入的成本及人力资源将被同盘后期开发的片面所滩分,边际利润上升,物管营业盈余能力将稳中有升。另外,毛利较高的添值服务的贡献上升,亦对毛利率以至净利率首拉行为用。

  5.消耗升级,高素质服务成关键

  固然物管走业中短期添长保持较快,走业前境亦较为笑不悦目,而且现金流在营业模式的协助下相对较强,但在入走门坎高的节制下,新参与者极难展现,令经已在走内扎根的物管公司有极大上风,总括而言,吾们认为走业的门坎大至分为三项:

  然而下游物业管理走业虽有同样整相符之势但照样松散,物管百强所占的市场份额仍不能三分之一,走业龙头预期还大幅受惠整相符盈余。碧桂园为全国三大龙头房企之一,在营业调整的影响下,固然出售添长在异日一、两年或有所放缓,但吾们认为碧桂园走业地位照样巩固,长线发展郑重卓异,从而巩固碧桂园服务的份额。

义务编辑:李双双

  在中国房地产开发在以前10年迅速膨胀,商品房出售额以年复相符添长率12%,从2010年的约5300万亿元(人民币·下同)增补到2017年的约1.3万亿元,2018年首3季度总出售亦已超过1万亿元,同比添长约13%。从2010年至2018年首三个季度间,已出售的建面达115亿平方米,其售后管理服务亦逐步成为具周围的市场,足以给予龙头企业发展标准化及制度化的管理,中国百强物管企业的总在管面积(截至2017岁暮)亦已超过30亿平方米,占据份额约三分之一。

  首予“买入”评级。公司现价约26倍2019年市盈率,固然高于其他物管公司,但考虑其拥有壮大的存量面积以撑持异日添长,盈余能见度高,添上受惠于集团全国性的布局及扎实的市场地位,所以吾们认为碧桂园服务答有较高的估值。考虑到碧桂园服务预期迅速添长,吾们给予公司现在标价每股港币17.0元,相等于1倍2019年的市盈率相对盈余添长比率(PEG),首予“买入”评级。

  品牌口碑。有卓异的管理经验及优质的去积是挑高业主用家粘性,增补旧项现在标续约率,以至深化市场外拓能力,扩大企业管理周围,或与第三方发展商同作,参与项现在完善后之管理做事有壮大协助。

  公司于2018年7月公告与相符资友人洲际海峡能源投资(主要从事相关能源开发及工程技术的项现在投资)就成立相符资公司签定相符资制定,现在标为投资承接配相符中间企业的“三供一业”改革物业管理及添值服务。“三供一业”指的是供水、供电、供炎和物业管理。2016年6月,国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职工家属区“三供一业”别离移交做事请示偏见》,在全国推进国有企业职工家属区“三供一业”别离移交做事,将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离,转由社会专科单位实走管理,国有企业不再以任何手段为职工家属区“三供一业”承担相关费用。成立相符资公司后,相符资友人须促使相符资公司与国有资产授与公司共同成立物业公司,主要从事投资承接配相符中间企业的“三供一业”改革物业管理及添值服务。据晓畅,现在各级国资委监管企业办社会职能机构约16,500个,其中职工家属区“三供一业”管理机构约4,900个,国有企业因办社会职能每年需承担费用约1,400亿元,市场潜力壮大。

  在财富效答下,人们对住房及生活的需求随之挑高。根据国家统计局的数据,国民人均可支配收入从2010年的每年不能20,000元,上升至2017年约36,400元,复相符年添长10%。人民收入改善,创造了消耗升级下,对物质及服务体验需求上升的情况。此外城镇化比率亦由2010年的不能一半,上升至2017年的58.5%,但距离其他发达国家80%的平均程度还有很大差距,也意味着壮大的城镇化潜力,将为经济发展赓续开释动能。

  安信国际的研报 作者黄焯伟

  碧桂园服务从业主资产添值需乞降生活需求下手,向在管物业的业主及住户挑供普及的社区添值服务,主要包括家居生活服务(如购物配相符、家政、园艺绿化等)、房地产经纪服务及公共区域添值服务(如公共区域租赁事宜)。公司透过“凤凰会”移动行使程序去添强优化对业主挑供的服务。截至2018年6月30日“凤凰会”注册会员挨近200万人,注册用户主要为公司在管物业的业主及住户,服务周围包括相关“凤凰管家”追求协助、安排补缀后勤、支出物业管理费、及网上商店等。此外集团内还有很多房地产发展周边产业(如凤凰优选、死板人营业等)有待孵化,吾们认为相关营业成熟后,能够注入碧桂园服务内成为新添长动力。

  1.中国物管:已进入首个奏效期

  3.走业门槛高,外来竞争难以入走

  集团中的幼区零售、养身保健、哺育培训、幼区医疗以至幼区金融等每一个周边产业都能独当一壁。壮大用户群添上以互联网添(“凤凰会”移动行使程序)为中间,巩固用户群之粘贴度,走业转型升级及可赓续发展中发挥战略性、引领性和撑持性作用。待营业成熟后,将注入上市公司中。

  市场份额升迁。碧桂园集团为全国三大房企之一,走业地位巩固。公司行为相关方亦所以为惠,其市场份额从2015年的0.4%升迁至2017年的0.6%。走业龙头在周围上风下有利并购,市场份额将不息升迁。此外,在资源上风的协助下令碧桂园服务更容易取得由“三供一业”改革下从国企分拆出来的物管项现在,对于在扩大住户群,以发展其他周边营业上首推行为用,是异日添长动力之一。

  8.橫向发展,三供一业

  风险挑示:房地产出售添长放缓;新营业的发展进程不如预期;公司挑高管理费的幅度矮于人造成本上升。

  碧桂园服务拥有2.5亿平方米已签待奏效面积,约是收费面积的1.8倍,展望于异日三年转正,盈余添长能见度高。公司自2018年6月从母公司分拆上市以来,市值赓续位居在港上市物管板块第一。据中指院数据,公司在中国物业服务百强企业中不息两年位列三强,其中经营绩效排名第一。受惠于集团的全国性布局及扎实的市场地位,公司将是走业整相符下的最大得好者之一。壮大的业主群更是有利公司在幼区添值服务以至周边产业的发展,成为碧桂园服务异日领先同业的比较上风。

  9.大量已签待奏效面积,盈余添长能见度高

  添值服务成添长动力。除了基本物管服务,公司还向业主及住户挑供普及的幼区添值服务,主要包括家居生活服务、房地产经纪服务、及公共区域添值服务。添值服务利润较高,以前三年半平均毛利率约60%,高于基本物业管理服务的30%。集团内还有很多房地产发展周边产业(如凤凰优选、死板人营业等)有待孵化,吾们认为相关营业成熟后,能够注入碧桂园服务内成为新添长动力。

  一方面物管走业的入门门坎逐步挑高,另一方面走业亦在整相符当中。在竞争强烈的房地产市场中,融资投地能力成为卓异同业的关键。在当局的调控政策下,资金链主要的情况中,龙头房企在融资投地上就显上风。走业整相符,强者愈强就成了大趋势,2018年首三季百强房企出售额约70,000亿元,占全国总出售67%。以出售面积计算,首三季百强房企出售约5.3亿平方米,占集体44%。

  截至2018年6月,公司拥有约3.9亿平方米的已签约相符同管理面积,其中已奏效之收费管理面积约1.4亿平方米。余下之2.5亿平方米的待奏效面积推想会在异日三年逐步奏效并转化作收费面积,相等于每年8,000万平方米的新添面积。截止6月,碧桂园总土储约3.6亿平方米(权好土储约2.3亿),壮大的土储周围声援其异日4-5年的出售,同时亦撑持了碧桂服务物管营业在中期的添长动力。

  中国的蓄积比率位列前茅,根据经济配相符暨发展机关(OECD),中国蓄积比率在2015年约47%,远高于其他发达国家。而在消耗性支出开支中,用于居住的占比由2010年的10%上升至2017年的23%,逆映居民对安居需求的主要性,当收入改善时居民会投入更多的资源在居住上,这栽消耗模式对相关居住生活改善的走业之发展首推行为用。

  在中期异日方面,固然在要地本地楼市调控整属下,预期2019年添长将有所放缓,但在经济下走压力的影响之下,吾们认为当局调控力度再添大的能够性较矮,添上一、二线炎点城市之商品房价格已成回落趋势,过炎楼市已受控制,吾们认为新房出售情况在2019-20年将以较安详的状况展现。故后续新房面积交付,以至集体物管收入添长在中期的异日亦会保持稳定。

  与其余三家在港上市的主要物管公司比较,碧桂园服务的毛利率及净利率都比较卓异,而且其幼区添值服务的占比亦比较高,较高的添值服务之比重可进一步拉高公司集体的盈余能力。吾们认为在碧桂园集团壮大的住户群之上风下,有利发展幼区服务和分歧业态,异日添值服务的比重在异日将不息挑高,成为添长动力。公司现价约26倍2019年市盈率,较其他主要物管公司为高,但考虑其稳定及领先的市场地位、较高的待奏效面积比率、较高的盈余程度及较强的添值服务挑供能力,吾们认为公司照样在一个相符理程度。